Co se od ledna 2014 změní Vlastníkům bytu dle nového občanského zákoníku (NOZ).

K 31. 12. 2013 bude zrušen současný zákon o vlastnictví bytů (ZOVB) a úprava vlastnictví bytů bude začleněná v NOZ. NOZ přinese revoluční změny nejen do fungování společenství vlastníků jednotek (SVJ). Zákoník je velice obsáhlý, a tak se Vám budeme snažit nastínit alespoň některé změny.

Společenství vlastníků jednotek vzniklé před účinností NOZ se bude i po účinnosti NOZ nadále řídit vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády č. 371/2004 Sb., i když tento právní předpis pozbyde účinnosti ke dni 31. 12. 2013. Stanovy se totiž stávají součástí vnitřních právních poměrů této právnické osoby. Lhůta pro změnu stanov v souladu s NOZ je 3 letá, a počíná běžet momentem účinnosti NOZ, tedy od 1. 1. 2014.

Práva a povinnosti vlastníku

NOZ nově upravuje nejen práva ale i povinnosti vlastníků jednotek. Nově stanoví, že vlastník je nejen oprávněn užívat byt a společné časti, ale je povinen ho i udržovat. Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.

Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, tepla a jiných energií.

Vlastníky jednotky zákoník výslovně zavazuje k dodržování pravidel pro správu domu a pro užívání společných částí. Společenství tím poprvé získají zákonný nástroj, kterak autoritativně určovat svým členům práva a povinnosti, týkající se těchto záležitostí. Kodex pamatuje i na povinnost vlastníků zajistit dodržování těchto pravidel osobami, kterým umožnili přístup do bytu nebo domu (členům domácnosti, nájemcům, návštěvám). Společenství tak budou moci vlastníky jednotek postihovat i za prohřešky takových třetích osob. To se týká i smluvních pokut, budou-li v pravidlech předvídány. Je to dáno mimo jiné tím, že ujednání o nich již v novém právu nevyžadují písemnou formu. Přistoupit na dohodu o smluvní pokutě půjde i konkludentně (vstupem do domu, zaparkováním ve společných garážích atd.). Podstatné ale je (a v tom tkví další z důležitých změn, které se týkají stanov), že aby se uvedená pravidla stala pro vlastníky závaznými, musejí být pojata do. Tím bude současně zajištěna jejich publicita pro všechny.

Povinné hlášení - vlastníci dle NOZ budou muset oznámit společenství, že se stali vlastníky a jaká je jejich adresa. Každý vlastník musí nahlásit i počet osob, které budou mít v bytě domácnost, respektive v něm budou bydlet po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v kalendářním roce. Přenechá-li vlastník byt k užívání jiné osobě, nahlásí též její jméno a adresu. Ohlašovací povinnost bude nutno splnit do jednoho měsíce od nabytí bytu a potom znovu od každé změny. Oznamovací povinnost přitom bude vznikat všem vlastníkům ve všech společenstvích bez rozdílu a ohledu na konkrétní potřebu a praktickou využitelnost těchto údajů. Společenstvím vznikne povinnost tyto údaje shromažďovat.

Každý vlastník bude mít právo na to, aby mu společenství sdělilo jméno a adresu kteréhokoliv vlastníka či nájemce jednotky v domě.

Nový občanský zákoník samozřejmě pamatuje i na to, že je vlastník jednotky povinen přispívat na správu domu a pozemku.

Zákon ve dvou případech výslovně stanoví, že se příspěvek rozvrhne na každou jednotku stejně. A to jde-li o příspěvek na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo odměny členů jejích orgánů a na vedení účetnictví a podobné náklady vlastní správní činnosti.

Hlasování na shromáždění a rozhodování mimo shromáždění

NOZ nemění kvorum potřebné pro to, aby shromáždění bylo usnášeníschopné. To zůstává stejné jako dosud, aby byli přítomní vlastníci, kteří mají většinu hlasů (podle podílu).

Nově na rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků:

o modernizaci, rekonstrukci a opravě společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných prostorech domu (kde dle ZOVB bylo kvorum ¾ hlasů všech členů společenství vlastníků).

o obsahu prohlášení vlastníka jednotek, schvalování změn stanov, rozúčtování cen služeb jednotlivým vlastníkům, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce vlastníka k  zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu (kde dle ZOVB bylo kvorum ¾ hlasů členů společenství vlastníků přítomných na shromáždění.

ke zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí většina hlasů přítomných vlastníků jednotek na shromáždění  (dle ZOVB bylo sice kvorum shodné, ve vzorových stanovách však byla uvedena nadpoloviční většina všech vlastníků),

již bude nově postačovat kvorum většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění.  Společenství vlastníků by proto mělo zvážit, zda je, pro hlasování o těchto změnách, praktické ponechávat ve stanovách vyšší kvorum, než určuje NOZ.

NOZ upravuje možnost rozhodovat i mimo schůzi shromáždění, a to v písemné formě tzv. „per rollam“. Případy, kdy tak lze učinit, NOZ dělí na dvě skupiny.

Za prvé jde o případ, kdy se na zasedání svolaného shromáždění nesejde dostatečný počet vlastníků jednotek, takže nebudou schopni usnášet se. V takové situaci se zamýšlí umožnit, aby se o záležitostech, o nichž mělo být na zasedání rozhodnuto, rozhodlo náhradním způsobem bez zasedání „per rollam“. Návrh na písemné hlasování pak musí být podán do jednoho měsíce od data tohoto shromáždění. Vlastníci musí obdržet i podklady potřebné pro rozhodnutí. Vlastník jednotky, který s návrhem souhlasí, se podepíše vlastní rukou na listinu obsahující plné znění návrhu usnesení. Rozhodnutí se zde přijímá přísnějším kvorem – až na výjimky většino hlasů všech vlastníků jednotek s tím, stanovy mohou určit vyšší kvorum.

Za druhé v jiných případech, kdy nejde jen o nouzové řešení. Muže se stát i poměrně běžným způsobem hlasování SVJ, v nichž písemné hlasování považují za efektivnější způsob rozhodování než se scházet osobně. Podmínkou je, že tento způsob rozhodování připouštějí stanovy. Musí být vymezeno, ve kterých případech a za jakých podmínek by se mělo takto hlasovat.

Členy orgánů

K dalším novinkám paří, že členem kteréhokoli voleného orgánu, tedy např. Výboru, se může stát nejen člen společenství, tedy vlastník bytu či nebytového prostoru, ale nově i cizí osoba. Podmínkou je, že táto osoba je svéprávná (věk 18 let) a bezúhonná ve smyslu předpisu upravujícího živnostenské podnikání a že to stanovy nezakazují.

Změna (a znění) stanov jen notářským zápisem!

NOZ ukládá, aby stanovy měly formu veřejné listiny. Tou se míní právě notářský zápis. Tím je stanoveno, že formu notářského zápisu musejí splnit také veškeré změny stanov společenství. K jejich schválení tak po 1. lednu 2014 bude nezbytné přizvat notáře a zápis pořídit o rozhodnutí shromáždění, kterým se stanovy budou měnit.

Zdroj:

NOZ

Právní rádce, Ihned

Petr Čech 
odborný asistent 
katedra obchodního práva Právnické fakulty UK v Praze

Robert Pelikán 
odborný asistent 
katedra obchodního práva Právnické fakulty UK v Praze